不動産ドックをしてみませんか
貴方の保有する固定資産(不動産)も定期チェックしてみないと、大変なことになりますよ
人間ドックは、病気を初期段階で発見し大事に至らないようにするものですが、それと共に現状を把握しておき将来の問題点チェックの情報です。
良い人間ドックは、検査の数値が異常であるかどうかをみるだけでなく、その人の年齢、経歴、現在の生活などを踏まえた問題の予兆を探し出します。
見落としやすいレントゲンの薄い影から早期の肺がんを見つけたり、毎日の便通の変化から大腸ガンを疑ったりするのも医者の想像力のなせる技です。見るデータが一緒でも見立ては違うことがあるのです。やはり、専門の方に見ていただかないと行けません。
同じように不動産についても、プロがチェックして現状を把握しておく必要があります。
不動産の有効活用が叫ばれていますが、それ以前に問題のある不動産をなおざりにしておく方が危険です。
競売実務の本
昨年6月弁護士会館で行った研修会の内容が本になった。
東京弁護士会の弁護士専門研修講座「不動産法の知識と実務」（ぎょうせい）のうち競売に関する鑑定実務を講演したもの。
9/29から店頭に並ぶらしい。
福島原発事故による地価下落賠償請求
茨城県宅建協会(会員２０６０社)は、９月１３日東京電力に対し損害賠償請求を行った。(東京新聞)
政府などがまとめた中間指針で、茨城県の農畜産業や観光業が賠償の対象になっていることを挙げ、「不動産も敬遠される理由は同じ」と主張し、解約などで失った利益や地価の下落分など風評被害による減収を全額補償するよう求めた。
鑑定評価のニーズ
不動産鑑定評価の仕事は、銀行の担保評価や裁判所の鑑定によって行われてきた。それが昭和39年に法律が施行され、地価公示制度が整備されることで社会的に広く知れ渡った。
「地価公示価格は取引の指標である」と書かれてある。しかし、その頃の不動産鑑定士の仕事は官公庁や銀行など、不動産についてよく知っている人たちが依頼してくるのがほとんど。洋服にたとえれば、オーダーメイドと言えるだろう。
それも致し方ない。不動産は二つと同じものがない、という特性を持っているから、それぞれの土地の価格を求めるのに第三者の意見を聞く、それが不動産鑑定評価である。仕事として必要なときに求めることが多く、依頼者もプロと言える。
リバースモーゲージ
大震災の報道を見て「自分たち鑑定士に何ができるのか」を考えた。
還暦を迎える人間にがれき除去は何日も続けられないだろう。医療、介護の知識もない。重機のオペレーション技術もないのだ。マチを、日本を元気にしようと呼びかけ、義援金を日赤に送るくらいしかなかった。
しかし、ひと月たった被災地の人に必要なのは、数年後を考えられる心の余裕であり、将来への希望である。生活の場と糧を無くした人々に気持ちのゆとりを与える必要がある。
そこで提案したいのは、リバースモーゲージを震災被災者に適用できないかということである。
遺産分割と評価
遺産分割が問題になるとしても、いくつかのパターンがあります。
①不動産、預貯金の外、家業があって後継者が居る場合
②わずかな預貯金と不動産は自宅だけの場合
③不動産はなく、預貯金等金融資産だけの場合
③のケースは総財産がすぐに計算できますから、評価の問題はありません。
①のようなケースは、紛争になれば正式に法的処理も必要でしょう。
多くのケースは②だと思いますが、そのときに不動産の評価で「?」となったらどうしましょう。
不動産取引価格情報、2010年第３四半期分を公開
国土交通省は１月28日から、2010年第3四半期分の不動産取引価格情報を公開する。提供件数は４万4281件。これにより、公開を開始した2006年４月からの全提供件数は104万5986件となる。国交省WEBサイトで閲覧できる。
地価公示を担当する不動産鑑定士が年間を通して調査した取引情報である。
鑑定士の社会的貢献として、世に知られていない大きな事業である。
日本ADR協会
9月22日 霞ヶ関の法曹会館において、一般財団法人日本ADR協会の設立記念懇親パーティーが行われた。
私も、日本不動産鑑定協会から評議員として参加することになった。
ADR(裁判外紛争解決)は、紛争の円滑、円満な解決をサポートする機関である。法務省の認定した各機関が参加している。
遺産分割の評価対象は?
「遺産を評価しようということになった」と、鑑定評価を求められることがある。
しかし、ことはそんなに簡単ではない。
評価をする画地をどうとらえるか、決まっていないと価格は出せないのである。
adr認証
裁判外紛争解決手続きをADRというが、裁判所ではなく民間の第三者が紛争解決のお手伝いをするもの。
日本不動産鑑定協会では、数年前から準備を進め、本年3月、法務省に認証の申請をした。私が委員長である法務鑑定委員会が担当してきた。それが、8月25日、法務省から認証書を受け取ることになった。
誰でも必ず起こる相続
高齢化社会、核家族化が進むにつれて、相続や遺産分割にお悩みの方が増えてきました。
これは、資産が多くあるから、ということではありません。家庭裁判所の調停に現れるのも資産1千万円以下の事件が結構多いのです。
さらに悩みの種は、立場によっても違います。
(1) 残された家族が相続税を納められるだろうか？
(2) 残された妻(あるいは病気の子ども)の生活費は？
川越分科会 22年度
地価公示や地価調査の作業は地域的に区分された分科会が対応している
川越地区の場合には
川越市、坂戸市、鶴ヶ島市、川島町の3市1町がエリアとなっている
私（今西芳夫）は、昭和５８年から継続して担当し、そのうち平成５年から10年間は地価公示、地価調査の分科会幹事としてとりまとめ役を務めた。
固定資産標準宅地鑑定評価や国税庁の標準地鑑定評価も、地価公示同様に川越地区を担当している。
平成23年1月は、固定資産評価替えの基準日である。10月以降は、固定資産標準宅地の評価作業も始まってくる。私(今西芳夫)は、川越地区のブロック幹事であり、坂戸、鶴ヶ島市のチーフでもある。価格バランスについては評価員の連帯責任であると再三言ってきているが、チーフの責任はとみに重い。
価格調査はこんなところに役立ちます
遺産分割にお困りの方、貴方にあった解決方法も提案します
不動産取引時の適正価格把握に
借地権評価、借地関係解消へのアドバイスも
地代、家賃の増額(減額)交渉の参考
資産評価（時価評価）
不動産は生活や企業活動の拠点です。しっかりとした活用をするためにも有効活用を提案します。
事業承継と鑑定評価
中小企業経営者の遺産分割では、個人所有の遺産もさることながら、会社の資産をどうするか、会社の経営権をどうするかが問題になることがある。
会社経営に関係のない相続人、経営能力のない相続人の存在は経営を承継する相続人にとって頭の痛い問題となる。できれば父親が全てを決めておいて欲しかった、その声に応えようとしたのが事業承継円滑化法である。生前に承継の意志を明確にし、遺留分の放棄も含めて会社関係は整理しておくのである。父親が存命中は何も問題は生じないだろう。しかし、それが相続の時に必ずしもうまくいくとは限らない。
弁護士会館
東京弁護士会の研修会講師に招かれた。
不動産関連の研修会シリーズの第一弾として「最近の不動産競売評価の現状」と題して霞ヶ関の弁護士会館でフルに２時間お話をしてきた。
司法制度改革により司法試験合格者は毎年2千人を超える。そのうち9割以上が弁護士となる。
日本最大の弁護士会、東京弁護士会は会員数6千人を超える。その東京弁護士会に毎年5百人以上加入してくるらしい。地方の弁護士会１会を上回る数の会員が一年で増えていく。就職できない弁護士があふれているというのも当然と言えようか
同一生計親族間の地代
相続に伴い、土地を子どもが取得、その上の賃貸アパートを親が取得するとき、
賃料を支払わず、使用貸借にするケースが多いでしょうが、アパートの賃料収入が親の手元に積み立てられ、２次相続の財産が増えてしまいます。
このときに、相当の地代を支払う方が得になることが多いようです。
代償金と贈与税
遺産分割協議書の中で、家を引き継ぐ長男が他の相続人らの相続税を負担するという一文を目にすることがある。
気になるのは、税務署がこれを見るときに「各人が負担すべき税金を長男が負担するのは、その金額の贈与ではないか」と考えることである。
自己破産申請
自己破産の申請をするから評価をしてくださいという人がたまにあります。
不況のさなか、大変だなあ、と思いますが、鑑定評価まで必要なのでしょうか。
報酬規定を説明すると、ため息が聞こえてきます。
調べてみると、自己破産の申請書類の中に「資産目録」とあるのですが、これについて、一般的には正確な鑑定評価書までは求めていないようです
物件は動いている
昨年９月（リーマンショック）の頃は金融機関の融資が止まり、不動産取引も激減した。余裕のあった不動産会社にも不安がいっぱい広がり、手控えてしまった。 さいたま地裁川越支部の競売は、１０月以降売却率が５割を割り込んだ。 kawagoekeibai0907.mht 入札された本数を全て合計しても売却物件数を下回る状況だった。競争原理が一部の物件にしか働かなくなってしまった。年が明け２００９年が始まると徐々に入札状況も改善してきている。それよりも好調に転じたのは東京地裁本庁である。
なぜ争族になるのか
遺産分割に関わって思うことがある。
不幸にしてもめる家族には次のいずれかがあるようだ
A 一部の人が得をして不公平だ（一部の人には得をさせたくない）
B 自分の自由になるお金が欲しい
C 会社（農地）を残したいと思う親の気持ちが分からない
公益法人と鑑定評価
公益法人改革に関連して鑑定士がお手伝いできることがある
①公益法人として認定されるときには、事業費の５０％以上を公益事業に支出しなければならない。そのために、これまで支払っていなかった自己保有不動産の家賃や地代を経費として計上すれば５０％基準をクリアできることもあるだろう(帰属家賃の評価)
相続の悩み
将来の相続が悩み、という人は多いでしょう。
ただし、その悩みは一様ではありません。
①亡くなったときの相続税が不安な人
②亡くなると家業はどうなるか不安な人
③亡くなった後、妻の面倒はどうなるか不安な人
④医療費をはじめ、亡くなるまでの借金が不安な人
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安ければ良いわけではない
数年前のことですが、「親の土地を安く売ったら、税務署から手取金額を上回る高い税金を払うように言われた」という相談がありました。
譲渡所得税は売却代金から原価、経費を引いた譲渡益に課税されます。安く売ったら譲渡所得も小さくなりますから税金は少なくなるはずです。
相続対策になる交換
相続税を少なくする対策は、資産の分散につきる。が、しかし資産を生前に贈与したのでは贈与税がかかってしまうし、子供に買わせるには資金も必要、さらに譲渡所得税がかかってしまう。そこで、活用したいのが交換特例。
小規模宅地
中小零細企業の経営者が心悩ますのが、自分の後継者の問題「息子は税金を払った後仕事を続けられるだろうか？」
その声に答えるように、徐々に充実してきたのが小規模宅地の特例。
相続税を考えるときに、是非とも使いたい。
小規模宅地課税特例の推移
身内だからこそ ちゃんとした報告書
争いになったものは、最初からこじれていたわけではない。
「身内だから、判ってくれるだろう」
「家族なのに形式張っていてはおかしい」
最初にキチンとしておけば良かったことを、アバウトにしておいたために、要らぬ詮索や不信感が広がることが多いようである。
身内だからちゃんとした報告書 ２
親族の場合、
「事を荒立てないでおこう」とその場では何も言わない人がいる。
しかし、何年か後に
「あのときには、私が折れたのだから、今回は---」
と言い出されると、困ってしまう。
パーソナル評価報酬早見表
手軽に価格が知りたい
役所に出すわけでないから、細かい資料は要らない
早く欲しい、安くならないか
遺産の対象
遺産分割の対象となるのは、故人が亡くなった時点の財産です。
しかし、それまでの兄弟の状況から、不公平感が表に出てくることもよくあります。
先日、相談されたケースは次のようでした。
離婚→財産分与？
離婚になると夫婦の共有財産も分けなくてはなりません。
単純に2分の1ずつにすればよいと思っている人もいますが、そう単純には行きません。
２つに分けられないものは、どちらかが取得し、取得しない人にはお金で精算する必要があります。
その中でも金額が大きく、問題を複雑にするのが不動産、特に住宅です。
9万円からのパーソナル鑑定評価書
キチンとした不動産鑑定評価書までは必要ない。誰かに見せるわけではないから迅速に、かつ手軽に評価してもらえないか。
そんなパーソナルユーズにお応えする鑑定評価書を受注することにしました。
鑑定評価基準に準拠した正式なものですが、3つの点で違います。
1、評価に関する詳細な根拠、説明は添付いたしません。そのため、裁判所、税務署等の公的な機関、あるいは第三者に提出する書類としては使用できません。
2，ご依頼者本人に対してだけ提出するものですから、第三者からのお問い合わせ、照会にはお応えいたしません。
3，対象は更地(完全所有権)だけとします。
案件が限定される一方、報酬は通常の鑑定評価報酬の約半分となります。
たとえば、
不動産の価値が1000万円以下の物件は 9万円＋税
5千万円の物件は15万8千円＋税(通常の鑑定評価書では316,000円＋税)となります
一般鑑定評価報酬早見表
個人の方が、まず自分の判断材料としたいから、というパーソナルなニーズにお応えしようとするものです。それを明らかにするため、「パーソナル鑑定」と称することにしました。
鑑定評価は(有)埼玉不動産鑑定所
節税につながる現物出資
中小企業経営者は、企業だけの納税額だけではなく、代表者や家族の納税額も合算した全納税額を最小にすることように考える。
最近、相談を受け、鑑定評価を行った例である。
鑑定士が役立つとき
遺産分割でお困りの方へ
それぞれの家庭には、各々事情があります 同じ資産を分けるのにも、分け方が違うことが多いのです。 単純に計算してよいのでしょうか。 何が公平なのでしょうか
地代の鑑定
借地関係は長い期間になります 先日、相談された人はおじさんから相続した土地に借地人がいました。地代も安いようなのですが、どうしたらよいでしょうか、との問い合わせ。 周辺が３００円以上するのに、その土地は月９０円/坪くらい。 確かに値上げしてもらいたいのは良く分かります。 ただし、すぐに評価書を書いて、その評価書を見せながら借地人さんに交渉してまとまるのでしょうか。
新スキームは20年7月から全国へ？
法務局の電子化は19年度中に完了し、20年度には全国の登記簿がパソコンで閲覧できるようだ。 そうなると、地価公示の新スキームは1年後に全国展開の条件が完備する。
公的評価とは
「公的評価」 鑑定の依頼者が公的団体（国や市町村等）である場合、「公的評価」とよぶことがあります。 公的評価には、「公共用地買収の評価」「地価公示、地価調査の評価」「税務のための評価」「競売のための評価」「裁判のための評価」などがあります。
こんな時も鑑定書が役立ちます
鑑定評価書は、時価を表すものです。 時価について、疑問が投げかけられたときには、第三者である不動産鑑定士が公正な評価をすることにより、問題を解決します たとえば、
調査報告書
不動産の調査には、価格だけでなく権利関係や将来の利用予測等、いろいろな調査事項があります。不動産の調査報告書は、鑑定評価書の形式をとらず、様々な調査を行います。鑑定評価のノウハウを使いますが、不動産の鑑定評価ではないので法律的な記載制限はありません。
取引価格情報の公開
現在、国土交通省では、取引価格情報の公開を予定しています。全国の土地取引価格をアンケート調査し、氏名等個人を特定される情報を除外してホームページで公開するものです。不動産鑑定士は、地価公示調査を担当しておりますので、その調査事業の一環として、協力し、公共的な役割を担っています。
相続税対策 Aさんの話 part3
Aさんのお話を聞いて、私はいくつかシミュレーションをしてみることにしました。 会社の土地は2カ所あり、合計すると2億円以上ありそうでした。駐車場が約1億円、工場事務所に使っている土地が1億2千万円くらいになりそうです。
相続税対策 Aさんの話 part２
貸付金を少なくするには、会社がAさんに返済すればよいのですが、赤字続きの会社にその力はありません。税理士のBさんは「会社の持つ土地を代わりに渡せば、貸付金を少なくすることができます」 「でも、貸付金が少なくなっても、その分、不動産をもらえば資産総額は同じじゃないですか」Aさんは聞き返しました
固定資産税をチェックします
市町村の課税する固定資産税は、その年の１月１日時点の登記上の所有者に課税されます。 市町村の職員も人間です。うっかりすると数年前に売却した土地や取り壊してしまった建物が台帳上に残っていることもあります。調整区域内の畑は宅地に比べ評価が低いのが通例ですが、屋敷の一部に見られていると宅地並みの評価になっていることもあり得ます。
不動産に関する問題は専門家に相談
税金、法律、建物、--複雑化する社会では多くの問題が専門的な知識を要求されます。命の次か その次に重要な財産である不動産に関する問題は専門家に相談する必要があります。