【埼玉不動産鑑定所】　不動産の評価とコンサルタント

寄付された別荘地

ある別荘地を抱える役場の人に聞いた話。
｢別荘地の一画地を役場が売りました｣
－－それは税金滞納で差し押さえた物件ですか?
「いや。寄付されたのです。それをネットで売却しました。」

]]> 別荘地とはいえ、水道や電気などのインフラが整っているから、1年の半分以上定住する人も多い。しかしながら、一方では全く利用もしていないまま放置している土地も多い。団地の組合費はともかくとして、固定資産税だけは払わなければならない。相続でもあれば、相続税も心配になる。
そこで、役場に寄付しようという人が現れたようだ。

子どもに残すものの中に、ややこしいものは願い下げだろう。
土地神話の崩壊した今、利用しない別荘地は、税金や管理費負担が残るお荷物になりかねない。売れるなら早めに売る。それもむずかしいのなら、寄付をして寄付控除が受けられれば御の字かもしれない。

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高品質　エブリデイ　ロープライスのオーケーが朝日新聞に全面広告を出した。(2012/1/27)
国道16号線の内側に、出店用地を求めているが。賃料も明確にしている。

]]> 郊外立地は600坪以上、千坪が標準。店舗建設費はオーケーの差し入れ保証金で建設、手取り賃料は土地固定資産税評価額の8.5％が目安。公示の7割が固定とすると公示価格水準で5.95％の利回りとなる。建物取得税、保存登記料、建物固定資産税、火災保険料はオーケー負担、地主の負担は土地固定資産税だけとしている。
貸しビルの利回りから考えると有利な利回りと思えるが、土地固定資産税は宅地のものだろうか。宅地見込みとして考えると、とんでもなく低い賃料になってしまう。
やはり強気の店舗開発のオーケー、開発力が違うのだろうか。

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桶川にユニー

桶川市下日出谷東特定土地区画整理組合では、拠点となる42街区1画地35,053㎡をベニバナウオーク(ユニー)に売却することとした(ｈ23.12．26)

]]> JR高崎線桶川駅の西方1キロ、県道川越繰りは支線沿いに、鉄骨増4階建て　25,000㎡の店舗と1,600台の駐車場を擁する。
圏央道を利用する客も呼び込む狙い。

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企業進出意向調査

企業誘致をはかる埼玉県が全国の企業5千社に対して行った調査に対する735社の回答をまとまった。そのうち約10％の76社が進出を検討すると答えた。そのうち関越自動車道周辺が41％で一番多かった。

]]> 施設は｢物流施設｣67％、｢生産製造工場｣26％、｢事務所｣20％.1ha未満が49％、1～3haが30％となっている。立地基準として重視しているのは、土地価格が61％、高速道などの利便性57％、市場、取引先への近接が57％
鶴ヶ島IC周辺は21社、加須IC周辺の23社に次ぐ人気の集中があった。
価格帯の安い県北をまず考え、次ぎに圏央道のアクセスを重視する姿勢が感じられる。
(2011/12/14日経)

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ヤオコー美術館

毎年増収増益を続けているヤオコーは、美術館を川越市氷川町の氷川神社の北、新河岸川のほとりに建設。2012年3月にオープンする。敷地面積は約１８２４平方メートル。建物は平屋で約４６４平方メートル。
　

]]> 商工会議所の常議員でもあるヤオコー会長川野幸夫氏の収集した画家故・三栖右嗣氏の作品を中心に展示されるらしい。三栖氏はときがわ町にアトリエを構えた「現代リアリズムの巨匠」といわれた人気画家で、昨年亡くなった。二つの展示室にそれぞれ三栖氏の初期と近年の作品を常設する計画だ。
川越市博物館、美術館とも歩いてすぐの距離、観光にも役だってくれそうだ。（2011.12.3埼玉）

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県北にオーダーメード産業団地

埼玉県は、熊谷に19ha、本庄に31haの産業団地用地を確保した。
高速道路インターから5キロ程度の地域を対象に定め、企業の要望に応じて対応する。

]]> 進出を考えた企業が場所を選ぶと、県が開発、用地変更を進め、市が地権者の同意を得る態勢をとる.土地の造成は立地企業が行う。操業開始は熊谷が2014年春、本庄が秋頃になる見込み。(2011.12．2日経)

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不動産ドックをしてみませんか

貴方の保有する固定資産(不動産)も定期チェックしてみないと、大変なことになりますよ
人間ドックは、病気を初期段階で発見し大事に至らないようにするものですが、それと共に現状を把握しておき将来の問題点チェックの情報です。
良い人間ドックは、検査の数値が異常であるかどうかをみるだけでなく、その人の年齢、経歴、現在の生活などを踏まえた問題の予兆を探し出します。
見落としやすいレントゲンの薄い影から早期の肺がんを見つけたり、毎日の便通の変化から大腸ガンを疑ったりするのも医者の想像力のなせる技です。見るデータが一緒でも見立ては違うことがあるのです。やはり、専門の方に見ていただかないと行けません。
同じように不動産についても、プロがチェックして現状を把握しておく必要があります。
不動産の有効活用が叫ばれていますが、それ以前に問題のある不動産をなおざりにしておく方が危険です。

]]> ・土地利用上の問題　　キチンと利用していますか
　　　　土地の一部が他人に利用されていませんか　隣の塀がはみ出しているかもしれません
　　　　駐車場として貸していたのに、プレハブを建てられていませんか
・課税上の問題　　　　　税金で損をしていませんか
　　　宅地の一部を貸し駐車場にしたら、市役所の手違いで固定資産税が規定以上に高くなっ　てしまった例があります。面積を間違えてしまったのです。
一般の人が利用する道路なのに、宅地として課税されていた。
崖地でほとんど利用価値がないのに、平坦な宅地と同じ評価だった。

今、相続が発生したら、相続税を払いきれるだろうか
相続税は基礎控除5千万円と相続人一人あたり1千万円が非課税扱い。税法改正により3千万円＋一人6百万円と4割ダウンになります。妻と子ども2人の家族ならこれまでは8千万円までは非課税。8千万円の遺産なら、相続税はゼロです。それが改正により4800万円まで、8千万円の遺産は3200万円が課税対象、440万円課税となります。２億円の遺産なら、3100万円であった税が、4380万円と1280万円増えてしまいます。予定したよりも税金が増えてしまうのです。

一度、自分の不動産を調べ直し、現状を把握しておく必要があるのです。
面積は公簿通りか、実際使っている土地は公図とあっているのだろうか
未登記の建物などはないだろうか.取り壊した建物に課税はされていないだろうか
建築するときに何か支障はないか
今後有効利用するときには、何を考えるべきか
　どうすればよいのか考えるのには、不動産の現状把握が必要です。
　そのために不動産ドックをお勧めします。

一画地(土地一筆、建物1棟)なら報酬5万円、まずはお試しください

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新斎場

川越市は、「やすらぎの里」の東側に新斎場を建設することを決めた。当初の計画2.7ヘクタールを3分の2に縮小するが、火葬炉12基、告別室4部屋の当初計画は維持する。2012年度中に都市計画決定をし、2015，2016年度の完成を予定している。

]]> 当初の計画用地の16人の地権者のうち、1人の同意を得られなかったため、規模を縮小したもの。旭町にある現在の火葬場の再利用は何になるのだろうか。(2011.11．29さいたま)

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セカイカメラ

小江戸川越にもセカイカメラが導入された。埼玉県観光連盟の事業に小江戸川越観光協会が賛同、商店の協力を得て行われている。

]]> 町の中を自由に歩けるようにするツールは多ければ多いほどよいと思う。

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川島町に物流拠点

大手牛丼チェーンの松屋フーズは、川島インター産業団地に食品化工と物流を行うセンターを新設披露した。敷地面積19,959㎡、3階建て延床面積13,186㎡。47億円を投じ、12月上旬から本稼働する。

]]> 松屋はセントラルキッチンとして嵐山工場と、富士山工場があり、今回の川島生産物流センターを活用して全国800を超える店舗に食材を供給する。(2011,11,16埼玉)

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大震災と路線価

１日、国税庁は大震災による価値下落を反映するため、路線価の調整率を発表した。
福島第１原発周辺は１００％減価、ゼロとなる。
大震災、津波の被害を受けた三陸は、最大８割減価、５分の１の評価となる。

]]> 埼玉の場合には、加須市(旧北川辺町、旧大利根町)と久喜市の１３０haが指定され、液状化の被害が大きかった久喜市南栗橋3～１２丁目は調整率が０．７となった。(2011/11/2埼玉)

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千葉

千葉県士協会20周年式典があり、28日千葉駅に下りた。
千葉市はさいたま市よりも先(1992年)に政令市になり、人口96万3千人。大宮は123万人。
駅前のそごう(69648㎡)の中に入ると、人が多い。2010年売上高780億円(1.6％増)、大宮店(40295㎡)の329億円(0.4％減)から比べると面積も多い分売り上げも大きいのだがそれ以上に人が多く感じた。
その一方、駅前の路上を歩く人は少ないのだ。

]]> 東京駅からの距離は大宮駅28㎞、千葉駅32㎞。新幹線を使わないで、大宮35分に対し、千葉39分。やや大宮駅の方が近い。
22年相続税路線価も大宮駅西口230万/㎡、千葉駅前135万円/㎡と大宮駅の方が高い。
それでもそごうの売り上げは千葉の方が多いのは、そごうに一極集中しているのだろう。地方の大都市同様にビル街に道を歩く人がいない千葉と、雑然としているが歩いている人が目立つ大宮。
東京の一部となり、吉祥寺などのターミナルと同じような性格を持っているのが大宮なのだろうか。

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